Lokacija, lokacija i lokacija…i trgovački centar

Aleksandar Lukić

21. ožujka 2005.

l

UVOD

Često se ističe da je dobra lokacija ključna za uspješno poslovanje prodavaonice; No utječe li lokacija, osim na zaradu, i na vrstu prodavaonice? Zašto se trgovački centri lociraju na rubu i u središtu grada, a hipermarketi negdje između?

Da bismo pokušali odgovoriti na ova i slična pitanja trebalo je najprije “uvesti reda” među brojne različite vrste maloprodajnih prodavaonica većih površina koje su u otvorene u Zagrebu u vrijeme tranzicije, od početka 1990-ih do ožujka 2004. Što smo smatrali “većom površinom”?  Kao granica je uzeta površina od 2000 m2 jer se ona u literaturi često smatra donjom granicom za hipermarket. Postavljenim kriterijima obuhvaćen je 31 maloprodajni oblik u Zagrebu. Nisu obuhvaćeni auto-saloni, saloni namještaja, prodavaonice bijele tehnike i građevinskog materijala koje, iako se poneke od njih približavaju veličinom prodajne površine postavljenim kriterijima, ipak svojom usmjerenošću na jednu vrstu robe znatno razlikuju od obuhvaćenih.

Kada smo izdvojili trgovačke objekte veće od 2000 m2 podijelili smo ih u četiri kategorije
(kriteriji raspodjele bili su struktura poslovnih djelatnosti, npr. maloprodaja, usluge, ugostiteljstvo, uredi…, i njihov broj):

Trgovački centar je grupa maloprodajnih i drugih komercijalnih objekata koja je planirana i razvijena kao jedinstvena cjelina. Vlasništvo i upravljanje centrom je također jedinstveno. Osigurana su parkirališna mjesta u samom centru. Veličina i orijentacija centra je uglavnom određena obilježjima tržišta kojeg centar opskrbljuje.

Hipermarket–trgovački centar je “hibrid” hipermarketa i trgovačkog centra; objekt u kojem dominira hipermarket, a ostali sadržaji su i brojem i površinom znatno manje zastupljeni nego u «trgovačkom centru»; objekt ulazi u ovu kategoriju ako uz hipermarket ima barem još jednu prodavaonicu; u pravilu je hipermarket-trgovački centar u vlasništvu maloprodajnog lanca hipermarketa i po njemu dobija ime (npr. Kaufland, SuperKonzum, Mercator) što je dodatni argument za izdvajanje takvih maloprodajnih oblika iz kategorije «trgovačkih centara».

Hipermarket je samoposlužna prodavaonica s prodajnom površinom većom od 2000 m2, namjenjena prvenstveno prodaji živežnih namirnica i robe za kratkoročne potrebe, ali može nuditi i ostalu robu (npr. odjeća, obuća, audio i video oprema… sl.);

Specijalizirani hipermarket je samoposlužna prodavaonica s prodajnom površinom većom od 2000 m2 namijenjena prodaji robe specifične namjene i prvenstveno za srednjoročne i dugoročne potrebe (posoblje, oprema i alati za kuću, vrt i radionicu,…).

Trgovački centri
U kategoriju «trgovački centri» ubrojano je sedam objekata (tab.1.). Prvi trgovački centar u Zagrebu bio je Importane Centar na Starčevićevom trgu (Glavni kolodvor) u samom središtu grada, otvoren 1994. Pet se nalazi u poslovnom središtu grada, 10-15 minuta hoda od Trga Bana Jelačića, glavnog zagrebačkog trga. Preostala dva nalaze se na zapadnom (King Cross, Jankomir) odnosno jugozapadnom (Mercatone, Donji Stupnik) izlazu iz grada, nedaleko cestovnih petlji zagrebačke zaobilaznice. Među trgovačkim centrima u središtu grada manjom površinom izdvaja se Rotonda.


Sl.1. Centar Kaptol – trgovački centar u središtu Zagreba (izvor: www.centarkaptol.hr)

Centar Kaptol i Branimir Centar izgrađeni su na mjestima nekadašnjih tvornica, a Importanne Centar uz tradicionalni trgovačko-ugostiteljski pothodnik, na glavnom željezničkom kolodvoru, koji povezuje gradski tramvajski promet s autobusnim linijama za Novi Zagreb. King Cross i Mercatone, centri na rubu grada,  izgrađeni su na dotada slobodnom zemljištu. Iako je svih sedam objekata uvršteno u kategoriju «trgovački centri» postoji nekoliko značajnih razlika između onih u središtu i onih na rubu grada. U svima dominira maloprodaja, barem prema broju poslovnih prostora, a sljede ju ugostiteljstvo/usluge i konačno financijski servisi. Znatnije razlike javljaju se ukoliko se promatra struktura poslovnih prostora prema površinama: u centrima na rubu grada trgovina na malo zauzima znatno veću površinu zbog postojanja hipermarketa. Trgovački centri u središtu grada nemaju hipermarkete (već znatno manje supermarkete), ali za razliku od centara na rubu grada sadrže prostore znatnih površina namjenjene zabavi i provođenju slobodnog vremena (npr. multipleks kino, kasino…). S izuzetkom Importanne Centra, svi trgovački centri središta grada imaju i sadržaje koji nisu namijenjeni izravno učestalim posjetiteljima: uredske i stambene prostore, hotel. Među spomenutima najmanji centar, Rotonda, ima najizraženiju uslužnu funkciju (kozmetički i frizerski saloni). Dakle, trgovački centri u središtu grada imaju višestruku funkciju: trgovačku, uslužnu, zabavnu i stambenu/poslovnu (uredsku). Barem dva od njih, Centar Kaptol i Branimir Centar, strukturom svojih poslovnih prostora bliski su (jasno u «smanjenoj» verziji) konceptu «Urban Entertainment Centre» iz angloameričkih i zapadnoeuropskih država. Centri na rubu grada imaju prvenstveno trgovačku i uslužnu funkciju (funkcija zabave je svedena na kafiće i restorane).

  Tab. 1. Trgovački centri u Zagrebu (ožujak 2004.)

Naziv Godina otvaranja Površina (m²) Adresa
Importanne Centre 1994. 31000 Starčevićev trg bb
Rotonda 1995. 2200 Jurišićeva 19
Mercatone 1999. 36000 Gospodarska ulica 5, Donji Stupnik
Importanne Galleria 1999. 47000 Iblerov trg bb
Kaptol Centar 2000. 20000 Nova Ves 17
King Cross 2002. 118000 Škorpikova 34, Jankomir
Branimir Centar 2003. Branimirova 29
Hipermarketi-trgovački centri i hipermarketi

U kategoriju «hipermarketa-trgovačkih centara» svrstano je šest objekata (tab.2.), a u kategoriju «hipermarketa» osam (tab.3.). Za razliku od preostale dvije kategorije, kod kojih se prepoznaju pravilnosti u lokaciji objekata, ovdje to nije tako jasno. Prodajni kapaciteti ove kategorije nisu locirani u užem, pa niti širem gradskom centru. Zamjećuje se lociranje duž/u blizini Nove Branimirove, Ulice Grada Vukovara i Ilice na Črnomercu, gradskih prometnica tek nešto manje prometnih od Slavonske i Ljubljanske avenije (7 od 14 objekata). To su ujedno i lokacije nadomak značajnjih stambenih prostora grada. Pet objekata locirano je nadomak već spomenute «zapadne» i «istočne» zone ruba/izlaza grada, uz ili u neposrednoj blizini Slavonske i Ljubljanske avenije. Preostala dva hipermarketa locirana su u blizini stambenih naselja Savski Gaj, Remetinec, Trnsko te Dugava i Sloboštine. Oba hipermarketa u blizini su cestovnih petlji. Uz izuzetak oba Metroa, hipermarketi-trgovački centri veći su površinom od hipermarketa, a imaju i raznovrsniju ponudu prodavaonica i pratećih sadržaja. Broj poslovnih prostora u njima kreće se od 5 (Getro-Vrbani) do 31 (Mercator). Prema strukturi, maloprodaja je ključna funkcija svih hipermarketa-trgovačkih centara. Zastupljene su i ostale djelatnosti: usluge, ugostiteljstvo i financijski servisi. S obzirom na broj poslovnih prostora (a dijelom i strukturu), unutar ove kategorije moguće je izdvojiti tri podgrupe: prvu čine Mercator i oba SuperKonzuma, u drugoj je Kaufland, a treću čine Getro centri.

Sl.2. Mercator je vrlo sličan trgovačkim centrima, ali je zbog velike površine hipermarketa svrstan u kategoriju hipermarketa-trgovačkih centara (izvor: www.mercator.hr)

Prva podgrupa najsličnija je objektima u kategoriji «trgovački centri» (posebno Mercator koji bi s pravom mogao i ući u tu kategoriju, ali je ipak zbog dominacije hipermarketa koji čini 1/3 ukupne prodajne površine i nalazi se u vlasništvu maloprodajnog lanca super/hipermarketa). Mercator, pored većeg broja kafića ima i restoran, za razliku od oba SuperKonzuma kod kojih su ugostiteljski sadržaji zastupljeni u puno manjoj mjeri. SuprKonzum (Vukovarska) jedini od svih 31 analiziranih objekata u svom sastavu ima poštu. U Kauflandu i Getro centrima još je izraženija maloprodaja.

Hipermarketi gotovo da i nemaju dodatne sadržaje (osim možda bankomata i eventualno kafića), dakle osnovna (i jedina) funkcija im je opskrba.

Tab. 2. Hipermarketi – trgovački centri u Zagrebu (ožujak 2004.)

Naziv Godina otvaranja Prodajna površina (m²) Adresa
Getro-Sesvete 1994. 17900 (8500) Ljudevita Posavskog 5
Super Konzum

(P-222)1995.4000 (1974)Ulica Grada Vukovara 275Getro-Vrbani1998.18413 (4653)Ljubljanska avenija 7Mercator2001.24000 (5000)Ulica Grada Vukovara 269bSuper Konzum

(P-277)2001.12000 (3000)Ljubljanska avenija 108Kaufland2003.5186Branimirova 29

Tab. 3. Hipermarketi u Zagrebu (ožujak 2004.)

Naziv Godina otvaranja Prodajna površina (m²) Adresa
Billa Zagreb Rotor 1999.  oko 2000 Jadranska avenija 2
Billa Zagreb Dubrava 1999. oko 2000 Kneza Branimira 163
Billa Zagreb Dugave 2000. oko 2000 Ulica SR Njemačke 3
Plodine 2001. 3500 Štefanovečki zavoj 10
Metro Jankomir 2001. 8400 Jankomir 31
Metro Sesvete 2002. 7938 Slavonska avenija 71
Billa Zagreb Črnomerec 2003. oko 2000 Zagrebačka ulica 3
Getro-Črnomerec 2003. 3350 Prilaz Baruna Filipovića 42
Specijalizirani hipermarket

U ovu kategoriju ubrojano je 10 objekata (tab.4.). Locirani su u dvije zone: manju i kocentriraniju (3 objekta), koja obuhvaća već spomenuti prostor zapadnog izlaza iz grada (Jankomir), i veću i disperzniju (7 objekata), koja obuhvaća prostor od Radničke ceste, duž Slavonske avenije preko Žitnjaka do prostora nedaleko istočne petlje zagrebačke obilaznice. Zajedničko obilježje obje prostorne zone jest da se nalaze u blizini ili na samom mjestu nekadašnjih skladišnih, carinskih i veletrgovačkih prostora Zagreba.

U «zapadnoj» zoni specijalizirani hipermarketi izgrađeni su na dotada slobodnom zemljištu duž ulice Velimira Škorpika, dok su oni u «istočnoj» zoni manjim dijelom građeni na slobodnom zemljištu (Baucentar MD profil, Lesnina-Merkur), a većim su dijelom «useljeni» u postojeće objekte već spomenute skaladišno-trgovačke namjene (npr. Bauhaus u nekadašnju zgradu NAME na Žitnjaku, Turbo Sport/Turbo Limach u zgradu robnih terminala, Gramat u nekadašnju skladišno-prodajnu zonu na otvorenom…).  «Zapadna» zona nešto je i raznovrsnija asortimanom specijaliziranih hipermarketa: osim neprehrambenih proizvoda za kuću, vrt i radionicu koji dominiraju «istočnom» zonom, ovdje se nalazi i hipermarket sportske opreme i opreme za djecu, te prodajni prostor Lesnine (namještaj i interijeri) i Merkura (široka potrošnja). Uz sam hipermarket svi objekti u ovoj kategoriji imaju i kafić/restoran «brze hrane», a većina i bankomat.

Tab. 4. Specijalizirani hipermarketi u Zagrebu (ožujak 2004.)

Name Opening year Area (sales area)  in m² Address
Pevec-Žitnjak 1998. cca. 6000* Ulica Grada Gospića 5
Bauhaus Žitnjak 2000. 8000 Žitnjak bb
Gramat 2000. 6000* Radnička cesta 184
Doma-Elektromaterijal-Casa 2001. 8300** Žitnjak bb
Lesnina – Merkur 2002. 6000* Slavonska avenija 106
Pevec-Jankomir 2003. 15 000 (cca. 8000) Jankomir
Bauhaus Jankomir 2003. oko 11000 Velimira Škorpika bb, Jankomir
Baumax 2003. 10500 (zatvoreni), 1000 (otvoreni) Velimira Škorpika bb, Jankomir
Baucentar MD profil 2003. 8000 (zatvoreni) + 10000 (otvoreni) Slavonska avenija 17
Turbo Sport/Turbo Limach 5000*** Žitnjak bb
Zaključak

U Zagrebu se mogu se izdvojiti 4 osnovne lokacije novotovrenih trgovačkih objekata veće prodajne površine:

1) Središnji poslovni centar u kojemu je locirano 5 trgovačkih centara. Prema svojim funkcijama ti trgovački centri su kombinacija maloprodaje, usluga, ugostiteljstva i zabavee, ali i uredski i hotelski prostori.

2) Lokacije duž prometnica i uz značajnije rezidencijalne zone izvan centra grada u kojima je locirano 6 hipermarketa-trgovačkih centara i 8 hipermarketa.

3) Lokacija u blizini ili na mjestu nekadašnjih skladišnih, carinskih i veletrgovačkih prostora Zagreba sa 10 specijaliziranih hipermarketa (npr. Žitnjak, Jankomir, Sesvete).

4) Lokacija na rubu grada u blizi cestovnih petlji zagrebačke zaobilaznice gdje su locirana 2 trgovačka centra (Jankomir, Stupnik). Ovi trgovački centri prvenstveno se koriste za opskrbu, dok uslužne i ugostiteljske funkcije čine dodatne sadržaje. Iako su također svrstani u kategoriju trgovačkih centara, kao i objekti u središnjem poslovnom centru, vidljivo je da imaju drugačije funkcije.

Istraživanje je pokazalo da lokacija utječe na vrstu trgovačkih objekata veće prodajne površine. U centru grada najzastupljenjiji su trgovački centri. Nešto izvan užeg gradskog središta, uz važne prometnice i stambene zone lociraju se hipermarketi i hipermarketi-trgovački centri. Specijalizirani hipermarketi i manji dio trgovačkih centara smješten je na istočnom i zapadnom rubu grada, u blizini obilaznica.

Više:

Lukić A. i Jakovčić M.. Location and functions of shopping centres in Zagreb, Dela. 22 (2004); 39-54